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微互动-二手房交易缴纳税费详解(不同类别、不同年限的二手房交易)

 二手房交易要缴什么税?如何计算?这些是网友咨询的热点问题。

2006年5月29日,国务院9部委出台宏观调控新政,二手房市场反响强烈。对于消费者而言,最为关心的就是在新政下进行二手房交易到底如何缴纳税费。现将不同类别、不同年限的二手房交易按不同的税收政策分为三大类别进行详解。

  2008年12月新加注释:

  1. 2008年10月22日,财政部和中国人民银行分别发布通知,对于个人购买普通住房,从契税和贷款两方面给予优惠政策。详情请浏览《财政部、央行发布多项房地产政策调整,减税降利率鼓励买房》

  2. 2008年12月20日,国务院办公厅发布关于促进房地产市场健康发展的若干意见,对营业税的优惠政策:营业税征免时限由5年改为2年。

  2009年12月新加注释:

  2009年12月9日国务院常务会议决定:

  “(七)个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。”

  2009年12月23日财政部财税[2009]157号文件规定:

  “一、自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。”

  2010年10月新加注释:

  2010年9月29日财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部发布通知,规定“个人购买普通住房,且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女,下同)唯一住房的,减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房,且该住房属于家庭唯一住房的,减按1%税率征收契税。”详见《关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》

  因此,请网友根据国家政策自行调整下面的计算方法。


一、符合普通标准房的商品房

  假设您的房屋为140平方米以下的普通住房,原买进价为50万元,现交易价为55万元,依据房屋取得产权证的时间不同,所需交纳的税费有以下2种情况:


1. 取得产权证或完税发票的时间不满5年,所需缴纳的税费为:

税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加交易价×5.5%=550000×5.5%30250元
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=550000×0.5‰275元
土地增值税免征
个人所得税(交易价-原买进价-合理费用)×20%
=(550000-500000-30250-275)×20%
注:合理费用=印花税+营业税+教育费附加+城建税
3895元
契税(买方缴纳)交易价×1.5%=550000×1.5%8250元

注: 营业税、个税不享受优惠标准。


2. 取得产权证或完税发票的时间5年以上,所需缴纳的税费为:

税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加免征0
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=550000×0.5‰275元
土地增值税免征0
个人所得税免征0
契税(买方缴纳)交易价×1.5%=550000×1.5%8250元


二、符合普通标准住房的已购公房

  符合普通标准住房的已购公房与商品房在税收上的不同是在计算个人所得税时,其买进价按4000元/平方米的价格进行计算。个人所得税计算公式为:应纳税所得额 = (卖出价 - 住房建筑面积×4000元/平方米 - 合理费用即应纳税额)×20%。
  按房屋取得产权证的不同时间,您所需交纳的税费有2种情况,其计算方式与上面的符合普通标准住房的商品房税费计算方式相同(个人所得税计算方式不同除外)。


三、非普通标准住房

  假设您以85万元的价格购入一套140平方米以上的房屋,现以95万元出售。此房为非普通住宅商品房。出售此房所需交纳的税费分为4种情况:

1. 取得产权证或完税发票的时间在1年以内,所需缴纳的税费为:


税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加交易价×5.5%=950000×5.5%52250元
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=950000×0.5‰475元
土地增值税增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和(购进价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)]=(950000-85000-52250-475)×30%
注:因此套房子的增值率为1.6%,即增值额占扣除项目金额之和的1.6%,未超过扣除项目金额50%,因此适用增值税的第一档税率即30%
14183元
个人所得税[交易价-原买进价-(合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税)]×20%
=(950000-850000-475-52250)×20%
9455元
契税(买方缴纳)交易价×3%=550000×3%16500元

注:征收土地增值税


2. 取得产权证或完税发票的时间在2-3年间,重新评估后的价格依然为85万元,所需缴纳的税费为:

税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加交易价×5.5%=950000×5.5%52250元
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=950000×0.5‰475元
土地增值税增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和(评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)]=(950000-85000-5500-475)×30%
注:因此套房子的增值率为1.6%,适用增值税的第一档税率即30%
28208元
个人所得税应纳税额=[交易价-原买进价-(合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税)]×20%=(950000-850000-475-5500)×20%18805元
契税(买方缴纳)交易价×3%=550000×3%16500元

注: 1、营业税按差价征收。 2、计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。


3. 取得产权证或完税发票的时间在3-5年间,所需缴纳的税费为:

税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加交易价×5.5%=950000×5.5%52250元
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=950000×0.5‰475元
土地增值税增值额×30%=[转让房地产收入-扣除项目金额之和(评估价、营业税、城建税、教育费附加、印花税)]=(950000-85000-5500-475)×30%/2
注:因此套房子的增值率为7.6%,适用增值税的第一档税率即30%
9849元
个人所得税应纳税额=[交易价-原买进价-(合理费用即 印花税+营业税+教育费附加+城建税)]×20%=(980000-910000-490-3850)×20%14104元
契税(买方缴纳)卖出价×3%=550000×3%16500元

注: 1、土地增值税减半征收。 2、计算土地增值税需按重新评估后的价格为依据。


4. 取得产权证或完税发票的时间超过5年,又是家庭唯一住房的,所需缴纳的税费为

税种税费计算公式税费
营业税、城建税、教育费附加(交易价-原买进价)×5.5%=(950000-850000)×5.5%5500元
印花税(买卖双方各缴)交易价×0.5‰=950000×0.5‰475元
土地增值税免征0
个人所得税免征0
契税(买方缴纳)交易价×3%=550000×3%16500元

注:超过5年,免征个税、增值税

  说明:

  1.以上二手房交易缴纳税费仅供参考,实际缴纳税费的计算方式以相关部门的规定为准。

  2.普通与非普通标准住房的划分请参见关于公布北京市享受优惠政策普通住房标准的通知及关于公布北京市享受优惠政策住房平均交易价格的通知。

(本文来源于朱寿全律师!)


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